Zinskommentar KW 38 - 2020

16.09.2020 - Crestfinanz - Newsletter -

Einmeldepflichten bei Immobilientansaktionen

Einige interessante Themen aus der Immobilienwirtschaft kommen jetzt gerade in der Gesetzgebung auf und es werden und wurden auch schon zeitnah Themen umgesetzt. Dieses Mal werfen wir den Blick auf neue Einmeldepflichten bei Immobilienkäufen für Rechtsanwälte und Notare, geltend schon zum 01.10.2020 :
Der deutsche Immobilienmarkt sei ein Tummelplatz für „Schwerkriminelle und Korrupte“, moniert die Antikorruptionsorganisation Transparency International. Und die finanzpolitische Sprecherin der Grünen, Lisa Paus, rügte kürzlich, dass Hauskäufe „mit dem Bargeldkoffer“ in Deutschland immer noch möglich seien.Tatsächlich gilt die Immobilienbranche in Deutschland als besonders anfällig für Geldwäsche. Kriminelle schleusen jährlich 20 bis 30 Milliarden illegal erwirtschafteter Euro allein in den Nicht-Finanzsektor, zu dem auch der Immobilienbereich gehört, heißt es in einer für das Bundesfinanzministerium erstellten Studie. Das Geld stammt beispielsweise aus dem Drogengeschäft – und findet etwa durch den Kauf einer Immobilie den Weg in den legalen Geldkreislauf.Die Bundesregierung zieht nun Konsequenzen. „Der deutsche Immobiliensektor bildet einen besonderen Schwerpunkt bei der Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung“, heißt es im Bundesfinanzministerium. Als ein wichtiges Instrument gilt dabei eine neue Verordnung, mit der die Bundesregierung „rechtsberatende Berufsträger“ wie Notare und Rechtsanwälte stärker in die Pflicht nehmen will.
Sie sollen künftig stärker auf potenzielle Geldwäscherisiken im Immobilienbereich hinweisen, ohne ihre beruflichen Verschwiegenheitspflichten zu verletzen. „Auf Grundlage der Verordnung werden wesentlich mehr Verdachtsmeldungen der rechtsberatenden Berufsträger wegen möglicher Geldwäschezusammenhänge erwartet als in der Vergangenheit“, erhofft sich das Bundesfinanzministerium.
Bei Verdachtsmeldungen kommt die Financial Intelligence Unit (FIU), die Anti-Geldwäsche-Einheit des Bundes, ins Spiel. Gibt es bei finanziellen Transaktionen die Vermutung, dass Geldwäsche eine Rolle spielen könnte, muss diese bei der FIU gemeldet werden.Das betrifft den Finanzbereich, also beispielsweise Banken und Versicherer, aber auch den sogenannten Nicht-Finanzbereich wie Antiquitätenhändler, Autohändler, Juweliere, Rechtsanwälte oder Notare. Letztere haben eine wichtige Aufgabe im Immobilienbereich, schließlich muss der Kauf und Verkauf von Wohnungen, Häusern oder Grundstücken von Notaren beurkundet werden.
Doch der jüngste FIU-Jahresbericht belegt erneut die Zurückhaltung der Notare. Von knapp 115.000 Verdachtsmeldungen insgesamt entfielen gut 112.400 auf den Finanzsektor, gut 1500 auf den sogenannten Nicht-Finanzsektor. Lediglich 17 Meldungen kamen dabei von Notaren.
Wie groß der Nachholbedarf ist, belegt die bei der Notaraufsicht am Berliner Landgericht angesiedelte Taskforce: Sie ist im Januar an den Start gegangen und soll nach dem Willen des Landes Berlin den Kampf gegen Geldwäsche beim Immobilienkauf aufnehmen. Bei der Überprüfung von 25 Notaren hätten sich elf Verdachtsfälle ergeben, die von den Notaren selbst nicht gemeldet und erst im Nachhinein von der Taskforce an die FIU weitergeleitet wurden.
 
Neue Meldepflicht
Die Bundesnotarkammer hält die geringe Anzahl von Verdachtsmeldungen für nachvollziehbar: Meldungen an die FIU können die Notare wie auch die sonstigen Berufsgeheimnisträger bislang im Einklang mit den Vorgaben der EU-Richtlinien nur unter hohen gesetzlichen Voraussetzungen abgeben, heißt es in einer Stellungnahme. „Sie müssen positive Kenntnis von der Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung haben. Bei einem bloßen Verdacht ist ihnen aufgrund ihrer gesetzlichen Verschwiegenheitspflicht eine Meldung untersagt“, teilt die Bundesnotarkammer mit.
Dieses Problem will die Bundesregierung jetzt mit der neuen Verordnung (Geldwäschegesetzmeldepflichtverordnung-Immobilien), die zum 1. Oktober 2020 in Kraft tritt, beheben. In der Verordnung werden konkrete Sachverhalte bestimmt, die bei Notaren und Anwälten für Rechtssicherheit bei der Abgabe von Meldungen sorgen soll.
Meldepflichtig sind beispielsweise Immobilientransaktionen dann, wenn die Investoren aus Ländern kommen, die bei der EU als Risikostaaten gelistet sind. Dazu gehören etwa Länder wie Panama, Nigeria und der Iran. Informiert werden müssen die Behörden aber auch, wenn es einen Bezug zu Per­sonen gibt, die in Sanktionslisten geführt werden.
Weitere Auffälligkeiten könnten sich ergeben, wenn etwa Zahlungsmodalitäten verdächtig sind – beispielsweise die Verwendung von Bargeld beim Immobilienkauf. Wenn der Investor den Immobilienpreis vollständig oder teilweise in bar oder in Kryptowährung bezahlt, muss der Notar dies künftig melden.
Dies gilt auch dann, wenn der Immobilienpreis erheblich vom Verkehrswert abweicht. Meldepflicht besteht zudem, wenn das Objekt innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb zu einem Preis weiterveräußert werden soll, der erheblich von dem vorherigen Preis abweicht.
 
Hohe rechtliche Hürden bei Verdachtsmeldungen
Bislang habe es bei den rechtsberatenden Berufen hohe gesetzliche Hürden für Verdachtsmeldungen gegeben, räumt die Bundesregierung ein. Die erforderliche „Aufhellung von Geldwäschepraktiken im Immobiliensektor“ sei aber nur durch eine Stärkung des Meldeverhaltens auch im Bereich der rechtsberatenden Berufe zu realisieren, heißt es in der Begründung der Verordnung.
Mit der neuen gesetzlichen Grundlage haben die Verpflichteten aus dem Bereich der freien Berufe eine präzise und „auch im Hinblick auf ihre beruflichen Verschwiegenheitspflichten rechtssichere Grundlage, um konsequent verdächtige Fallkonstellationen zu melden“, glaubt das Bundesfinanzministerium.
Den Segen der Bundesnotarkammer hat die Regierung. „Wir begrüßen es, dass sich der Gesetzgeber angesichts der verfassungsrechtlichen Bedeutung der Verschwiegenheitspflicht bewusst gegen eine Verdachtsmeldepflicht für die Berufsgeheimnisträger ausgesprochen und sich stattdessen dafür entschieden hat, durch eine Rechtsverordnung die meldepflichtigen Sachverhalte festzulegen“, heißt es in einer Stellungnahme der Kammer.Die neuen Meldepflichten für Notare und Rechtsanwälte ergänzen die Maßnahmen, die die Bundesregierung bereits mit der vierten EU-Geldwäscherichtlinie umgesetzt hat. Beispielsweise gelten seit Januar 2020 strengere und erweiterte Meldevorschriften für Mietmakler, Goldhändler, Auktionshäuser und Kunsthändler. Auch sie gehören jetzt zum Kreis der geldwäscherechtlich Verpflichteten, die bei Verdacht auf Geldwäsche der FIU Meldung machen müssen.Doch längst sind noch nicht alle Schlupflöcher geschlossen. Die erste nationale Risikoanalyse, die unter der Federführung des Bundesfinanzministeriums den Finanzsektor und Nicht-Finanzsektor auf mögliche Geldwäscherisiken abklopft, verweist beispielsweise auf sogenannte Share Deals.
Bei Share Deals geht es um Immobilieninvestitionen, bei denen Investoren nicht die betreffenden Immobilien selbst erwerben, sondern Anteile an einer Objektgesellschaft. Diese hält dann die entsprechenden Immobilien. Rechtlich handelt es sich um den Kauf eines Unternehmens oder einer Beteiligung.Für Behörden ist es häufig schwierig, die genauen Eigentumsverhältnisse zu ergründen, da die wirtschaftliche Berechtigung an einer Immobilie und das formale Eigentum an derselben Immobilie auseinanderfallen. Nicht zuletzt verweist die Risikoanalyse darauf, dass ein Anteilsverkauf bei Aktiengesellschaften im Regelfall keine notarielle Beurkundung erfordert. Die neue Verordnung kann also in diesem Fall weiterhin „umgangen“werden.
Auch das seit Januar 2020 für die Öffentlichkeit einsehbare Transparenzregister lässt noch Wünsche offen. Eigentlich sollte das Transparenzregister Aufschluss über die Immobilieneigentümer geben. Doch davon kann keine Rede sein, wie das Projekt der Rosa-Luxemburg-Stiftung „Wem gehört die Stadt?“ am Fall Berlins belegt. Die Autoren Christoph Trautvetter und Markus Henn stellten fest, dass von 433 der von ihnen untersuchten Immobiliengesellschaften 135 auch nach intensiver Recherche weiterhin anonym blieben.
 
Diese Themen lassen sich auf nationaler Ebene nur zum Teil regulieren und daher bleibt das Thema Share Deals weiterhin ein Dauerbrenner auch in Bezug auf Erbschaftssteuer und Übertragung von größerem Immobilienvermögenswerten.



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