Mit der geeigneten Immobilien-Finanzierung zur eigenen Immobilie

 

Mit der richtigen Finanzierungsform zur Wunsch-Immobilie

"Welche Finanzierung passt am Besten zu mir?"

  • Der Jurist würde sagen: "Es kommt darauf an..."
  • Der Finanzmathematiker würde sagen: "Der günstigste Zins und die schnellste Ablösung ist die beste Finanzierung"!
  • Der Steuerberater würde sagen: "Die höchste steuerliche Ersparnis (sofern es eine geben kann) und die höchste Förderung ist das Maß der Dinge".

Wir sagen: "Hör auf Dein Herz! Was sind Deine Ziele und Wünsche? Lass Dich beraten! Und dann wäge Deine Ratio, Dein Gefühl und Deinen Herzenswunsch miteinander ab und Du findest Deinen Weg! - Dein Zuhause wählst Du auch mit Gefühl und Emotionen aus!"   


Anuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist eine der gängigsten Finanzierungsformen. Die Höhe der monatlichen Rate (eigentlich der jährlichen Rate - der Begriff ist aus dem lateinischen Annus= Jahr abgeleitet)  ist über den vereinbarten Zeitraum gleich hoch. Sie beinhaltet Zins- und Tilgungsleistung. Der Zinsanteil und der Tilgungsanteil wird aus der anfänglichen Schuld berechnet. In der Regel wird für ein Annuitätendarlehen eine Sollzinsbindungszeit zwischen 5 und 20 Jahren vereinbart. Kürzere oder längere Zeiten können, je nach Kreditintitut vereinbart werden. In dieser Zeit bleibt die monatliche Rate konstant. Die Höhe des Zins- und Tilgungsanteils innerhalb der monatlichen Rate, verändert sich mit jeder geleisteten Rate. Der Zinsanteil nimmt mit fortgeschrittener Dauer ab. Der Tilgungsanteil innerhalb der Rate, nimmt mit fortgeschrittener Dauer zu.

Wie lange läuft das Darlehen?

Sollte der Darlehensvertrag eine Sondertilgungs-Option bzw. Vereinbarung beinhalten, wirken sich geleistete Sondertilgungen zusätzlich positiv auf die Restschuld bzw. Darlehensdauer aus. Die Höhe der gesamten monatlichen Rate ergibt sich aus der Höhe der Darlehenssumme, des anfänglichen Tilgungs- und Zinssatzes. Die Höhe des Tilgungssatzes kann anfänglich selbst bestimmt werden und sollte in einer Niedrigzinsphase nicht unter 2% gewählt werden, da die Finanzierungsdauer davon abhängt. Je niedriger der Tilgungsanteil anfänglich ist, desto länger ist die Zeit, bis ein Darlehen komplett zurückgeführt ist. Ein niedriger Tilgungssatz in Verbindung mit einem sehr niedrigem Zinssatz, wirkt sich zusätzlich auf die Gesamtdauer aus. Bei einem anfänglichem Zinsatz von rund 2% und einem anfänglichem Tilungsatz von rund 1%, läuft das Darlehen weit über 50 Jahre und Sie werden u.U. mehrmals dem sog. Zinsänderungsrisiko ausgesetzt. Das bedeutet, das nach der Zinsbindungsfrist, ein neuer Zinssatz sehr viel höher ausfallen kann. Achtung - das kann bei einer engen Haushaltsrechnung sehr gefährlich sein!  Bei der Dauer des Darlehens, schauen die Banken seit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR), sehr genau auf das Renteneintrittsalter und die voraussichtliche Rentenhöhe der Darlehensnehmer. Somit kann die Darlehensdauer durchaus ein wichtiger Faktor in der Gesamtbetrachtung werden. Mit Tilgungsrechner ein Beispiel rechnen

Anschlussfinanzierung

Sollte das Darlehen nicht innerhalb der Sollzinsbindungfrist zurückgeführt worden sein, muss eine Anschlußfinanzierung abgeschlossen werden. Das geschieht entweder über ein sogenanntes Prolongationsangebot der aktuell finanzierenden Bank oder über eine Umschuldung zu einer anderen Bank. Eine Umschuldung kann sehr lukrativ sein und ist häufig lohnend sich damit auseinander zu setzen.   

Sonderform - "Volltilger"

Eine Ausnahme ist das sogenannte Volltilgungsdarlehen. Hier wird der Tilgungssatz so berechnet, dass die Darlehenssumme am Ende der Laufzeit vollends getilgt ist. Viele Banken lassen bei einem "Volltilger" keine Sondertilgung zu, sodass eine solche Gestaltung zu Lasten der Flexibilität gehen kann. 

Gestaltungsmöglichkeiten

Das Annuitätendarlehen kann in vielen Fällen zu Beginn in mehrere Verträge aufgeteilt werden. D.h. die anfängliche Tlgungshöhe, der Zinsfestschreibungszeitraum (und damit verbunden meistens auch die Zinshöhe) können unterschiedlich gestaltet werden, sodass sich daraus strategische Modelle ergeben, die bei ordentlicher Planung, sich sehr günstig für den Darlehensnehmer auswirken. Das Annuitätendarlehen lässt sich sehr gut kombinieren, zum Beispiel mit Förderkrediten der KFW.

Sprechen sie uns hierzu gezielt an, dieser Punkt kann eine Ihrer Stärken in der Finanzierungsgestaltung werden - - lassen Sie sich hierzu beraten!

Stärken und Schwächen von Annuitätendarlehen

+ Für Leute, die Ihre Immobilie selbst nutzen wollen, haben Annuitätendarlehen bei langen Zinsbindungszeiten, von 15 Jahren und mehr, in dieser Zeit planungssicherheit. Sie kennen Ihre jährliche bzw. monatliche Belastung und kennen die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist.

+  Bei Vereinbarung von Sondertilgungsoptionen (oftmals 5% p.a.) kann die Laufzeit deutlich verkürzt werden und die Restschuld fält am Ende der Zinsbindungsfrist deutlich niedriger aus als ursprunglich geplant. Bei jährlich konsequentem Ausschöpfen der Sondertilgungsoption, kann das Darlehen am Ende der Zinsbindungsfrist  beendet sein.

Zusatzvereinbarungen, die sich für Darlehensnehmer sehr positiv auswirken können, sind mittlerweile fast marktüblich. Dazu gehören eine Bereitstellungszinsfreie Zeit von 6 Monaten, teilweise auch länger, ein bis zwei kostenfreie Tilgungssatzwechsel, die bei finanziellen Engpässen, die monatliche Rate senken können oder eine höhere Tilgung zulassen, sodass das Darlehen früher als geplant beendet werden kann.

Während der Vertragslaufzeit sind keine Änderungen möglich.

Steigen die Zinsen während der Vertragslaufzeit, sodass der Markt am Ende der Zinsbindungfrist wesentlich höhere Zinsen verlangt, unterliegen Darlehensnehmer dem sogenannten Zinsänderungsrisiko. Dem kann man frühzeitig entgegenwirken, indem man sich frühzeitig um ein sog. Forewarddarlehen kümmert.

Sonderform Forewarddarlehen

Mit einem Forewarddarlehen (ebenfalls ein Annuitätendarlehen), sichert sich der Kreditnehmer bis zu 66 Monate im Voraus, die aktuellen Markt-Konditionen. Hierbei gilt jedoch zu beachten, dass je länger das Darlehen im Voraus vereinbart wird, desto höher fällt ein sogenannter Forewardaufschlag aus. 

 


Volltilger Darlehen

Vom Grunde her, ist das Volltilgerdarlehen ein Anutätendarlehen, bei dem der anfängliche Tilgungssatz auf die gewünschte Gesamtlaufzeit berechnet wird. Bei der klassischen Annuitäten-Darlehen wird geschaut, wie hoch die jährliche bzw. die monatliche Rate sein soll. Mit einem Volltilgerdarlehen wird von vornherein festgelegt, wie lange das Darlehen laufen soll und die Tilgungshöhe bzw. der anfängliche Tilgungssatz wird an die Laufzeit angepasst. Demzufolge, ist die Rate umso höher, je kürzer die Laufzeit ist und umso niedriger, desto länger die Laufzeit vereinbart wird (in diesen Fällen verlangen jedoch die Kreditinstitute i.d.R. einen höheren Zinssatz ).

+ Da von Anfang bis Ende die Zinsbindung innerhalb der Finanzierung steht, haben Darlehensnehmer eine hohe finanzielle Kalkulations- und Planungssicherheit

+ Kein Zinsänderungsrisiko

- Die meisten Kreditinstitute lassen innerhalb eines Volltilgers keine Sondertilgungen zu. Somit kann oftmals die Laufzeit nicht verkürzt werden. Lässt der Kreditgeber doch eine Sondertilgung zu, ist dies i.d.R. mit deutlichen Zinsaufschlägen verbunden. Für die Kreditnehmer, die zu Beginn Sondertilgungen fest einplanen, kann der Zinsaufschlag dennoch lohnend sein.

Wenig Flexibilität, da es naturgemäß auch keinen Tilgungssatzwechesel geben kann. Die Höhe der Raten ist meist unveränderlich (was auch ein Vorteil sein kann).


Forewarddarlehen

Das Forewarddarlehen ist ein Annuitätendarlehen, das bis zu 66 Monate in die Zukunft abgeschlossen wird. Das Forewarddarlehen ist immer dann sinnvoll, wenn eine Anschlußfinanzierung oder Umschuldung in naher Zukunft ansteht und man sich die jetzigen Marktkonditionen sichern möchte.

Sicherung der aktuellen Marktkonditionen

Mit genügend zeitlichen Vorlauf und ohne Zeitdruck geeignete Bankpartner aussuchen

Hohe Kalkulations- u. Planungssicherheit

Je länger das Forwarddarlehen in die Zukunft abgeschlossen wird, desto höher ist der Forewardaufschlag

Unterlagenprüfung wie Neukredit hinsichtlich Bonität, Objekt usw. bei Vertragsschluß 

- Erneute Bonitätsprüfung in der Auszahlungsphase


Konstant-Darlehen

Das Konstant-Darlehen bietet sich für Kunden an, die eine hohe Planungssicherheit wün­schen. Streng genommen ist das sogenannte Konstant-Darlehen ein vorfinanziertes Bauspardarlehen. Das Bauspardarlehen wird durch ein "Endfälliges- oder Zinszahlungsdarlehen" vorfinanziert. Dieses Darlehen wird jedoch zunächst nicht getilgt, sondern die "Tilgung" fließt in die Ansparung eines Bausparvertrages. Wenn der Bausparvertrag "Zuteilungsreif" ist, löst dieser das Zinszahlungsdarlehen ab und das Bauspardarlehen übernimmt nun die Finanzierung.   


Besicherung im Grundbuch

Eine Bank, die ein Darlehen ausreicht, möchte Sicherheiten haben. Daher wird die Bonität und die Zuverlässigkeit des Kreditnehmers geprüft, der Wert des Objektes und das Gesamtvorhaben als Ganzes. Dazu gehört die Höhe des Eigenkapitals, der Zustand der Immobilie, Modernisierungsmaßnahmen, die Haushaltsrechnung und noch ein paar Weitere Dinge. Wenn ein Kreditgeber sich positiv für das angefragte Engangement entscheidet, verlangt er entsprechende Sicherheiten. Dazu gibt es die Möglichkeit einer Hypothek oder einer Grundschuld.

Hypothek vs. Grundschuld 

In der Praxis spielen Hypotheken heute kaum noch eine Rolle, da die Hypothek abhängig ist von der ihr zugrundegelegten Forderung. D. h., dass die Hypothek dem Grunde nach erlischt, wenn das Darlehen zurückgezahlt wurde, da es in Abhängigkeit des ausgereichten Darlehens steht. In diesem Fall muss die Hypothek aus dem Grundbuch gelöscht werden und steht für einen weiteren Kredit nicht mehr zur Verfügung. Daher wird heute in der Praxis mit der Grundschuld gearbeitet, da dieses Verfahren deutlich mehr Flexibilität bietet und weniger Kosten- und Verfahrensaufändig ist.  Die Grundschuld bleibt in konstanter Höhe im Grundbuch stehen und kann, wenn der alte Kredit beglichen wurde, ohne Notar oder Gebühren neu belastet werden.

Eine Bank, die das Darlehen gewährt, versucht im Rang möglichst weit oben zu stehen (am liebsten im 1. Rang), sodass sie möglichst hohe Sicherheit genießt. Aus diesem Grunde nimmt die Bank Abschläge bei der Immobilienbewertung vor, um sich vor evtl. Wertschwankungen zusätzlich zu schützen. Ein wichtiger Punkt für die Bank ist die Höhe des Eigenkapitals, das eingebracht wird. Hat der Kreditnehmer kein oder kaum Eigenkapital, lehnen viele Kreditgeber ein Darlehen ab. Andere gewähren ein Darlehen, berechnen jedoch deutlich höhere Zinsen, da sie das Ausfall-Risiko höher einstufen. Die Besicherung im Grundbuch bedeutet, dass Eigentümer Ihre Rechte an die Kreditgeber abtreten, damit bei anhaltendem Zahlungsverzug, diese ein Zwangsvollstreckung einleiten können und ihr Geld zurück erhalten. Bevor dies geschieht, versucht ein Kreditinstitut i.d.R. mit den Darlehensnehmern Lösungen zu finden, damit dieser letzte Schritt vermieden werden kann. 

Grundsätzlich gilt: Je höher die Bank das Ausfall-Risiko einschätzt, desto höher wird das Zinsangebot ausfallen. 


Finanzierungs-Lexikon


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